广州出台“十不准” 规范小区业委会‘大阳城集团地址’

小区逛的经营性收益很多，但业主为何根本没享用实惠？小区没业委会，也没有人的组织怎么办？业委会不作为、挪用公款怎么办？广州市作为国内最先引入现代物业管理的城市之一，在现代物业管理方面仍然回头在全国前茅，但是随着业委会制度慢慢普及，也经常出现了一些问题。昨日，广州市寄居建委印发《广州市物业管理条例(印发稿)》（全称《条例》），月向社会公众印发。《条例》不但成立了“物业管理委员会”制度，协商没业委会的小区也能构建业主自治权，还具体了业主共计资金的管理用于制度，让小区的经营收入业主分享，同时还实施多项规定规范业委会的不道德。

文/广州日报全媒体记者贾政 通讯员穗建物业管理委员会：三方资源共享共治分享业委会议会选举无以及运作不规范是广州市乃至全国物业管理不存在的主要问题之一，也是引起小区物业管理维稳事件的主要原因。因此，如何密码业委会议会选举无以和规范运作就沦为本次法律的重点问题。《条例》规定成立“物业管理委员会”制度。街道联合的组织正式成立物业管理委员会。

成员由5名至11名单数的业主代表和街（镇）、公安派出所、居民委员会、物业服务企业各派1名代表构成。其中物业管理委员会主任由街道办事处、镇人民政府代表兼任。街道应当配有物业管理专职人员，负责管理正式成立物业管理委员会，指导、帮助和监督业主正式成立业主大会。物业管理委员会主要负责管理筹划正式成立业主大会并议会选举业主委员会，在业主委员会产生后退出。

也就是说物业管理委员会起着了“筹委会”的起到。除此之外，对于不具备正式成立业主大会条件或者并未正式成立业主大会的住宅小区，物业管理委员会就起着了联合与物业服务企业协商物业管理工作的起到，而且在应急情况下有权利的组织业主联合投票表决物业管理最重要事务。物业管理委员会是业委会发展的推展力量，是业委会缺位时的及时补位，反映的是业主、物业服务企业和政府三方对小区的资源共享共治分享，物业管理事务的最后决定权还是归属于业主。

另外，为了能充分发挥基层党员的模范带头起到，《条例》规定“街道党工委、镇党委应该根据党章，坚决党的领导，强化党的建设，积极开展党的活动，反对业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业依法积极开展物业管理活动”。业委会成员：泄漏业主资料将被罢黜据记者理解，业主委员会运作不规范是引起物业管理纠纷的原因之一，主要展现出在业主委员会不依法履行职责，如不的组织开会业主大会临时会议、不按照规定审批业主大会投票表决结果、不发布涉及资料和信息、不的组织选举业主委员会委员或不的组织换届选举等方面。但是，目前，上位法对上述业主委员会不赴任不道德缺少明确规定。

广州市寄居建委制订的《条例》对业主大会、业主委员会做出详尽规定，重点具体了业主委员会的明确职责，对业主委员会不赴任不道德，由属地街道办事处责令其限期修正；逾期仍不肯修正的，业主委员会不得之后履行职责，由属地居民委员会的组织新的议会选举业主委员会。《条例》规定，业主委员会的委员应该遵从法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，但凡有侵吞、强占业主共计资金；索要、非法行贿建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主获取的利益或者报酬；违背物业服务合约逼不缴纳物业服务费；泄漏业主资料或者将业主资料用作与物业管理牵涉到的活动；假造或者勾结他人假造业主的选票、投票表决票、书面委托书或者业主亲笔签名；私自用于业主大会或者业主委员会印章等不道德的，都将被罢黜。业主共计资金：不能用作小区物业管理按照有关规定，物业管理区域内利用业主共计的道路、绿地、其他场地划定停车位或者利用业主共用部位、共用设施设备展开经营扣除收益依法归全体业主共计。但在实践中，部分物业服务企业、业主委员会管理该收益恐慌，甚至再次发生侵吞、强占该收益的违规行为。

广州市寄居建委在《条例》专门成立了业主共计资金管理制度。具体了共计资金来源，主要还包括：依法利用共用部位、共用设施设备经营扣除收益，管理规约誓约或者业主大会要求由全体业主联合分摊缴纳的费用，不动产，其他合法收入。

在共计资金的管理方面，根据《条例》，业主大会正式成立前，业主共计资金由物业服务企业管理；而业主大会正式成立后，业主共计资金应该由业主大会要求的管理单位管理，可以是业主委员会或者物业服务企业。那么是不是说道业主需要多一笔收益呢？只不过并不是。《条例》具体了共计资金的用于范围，即用作小区物业管理。

主要用作物业公司服务合约誓约以外的服务于业主的费用，还包括但不仅限于共用部位、共用设施设备的修理水土保持和专项财产保险；公共设施设备经营管理成本以及业主大会、业委会的工作经费等六个方面。根据规定，居民委员会应该每年不少于一次对业主共计资金收支情况展开审核并将审核结果公告全体业主。根据《物权法》规定，业主可以自行管理物业，广州市近几年有不少小区实践中了业主自行管理物业。

为解决问题业主自管的问题，《条例》对业主自行管理物业做出了适当规定。《条例》拒绝自行管理方案需经业主大会表示同意。

业委会制订的业主自行管理方案应该对自行管理物业的主要事项做出誓约，还包括物业服务费交纳标准及方式等内容，且方案应该经业主大会依法投票表决表示同意。此外，业主大会、业主委员会还要分担安全性责任。

业主委员会的自行管理方案和保安、设施设备确保合约需报街（镇）备案。按照《条例》，业主自行管理物业转变了小区由物业服务企业实行物业管理的模式，更加牵涉到小区生产安全性、消防安全及经营管理等重大责任，业委会有适当将该方案和保安、设施设备确保合约报街（镇）备案。

“业主委员会”成员十不许业主委员会的委员、候补委员、专职工作人员应该遵从法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，不得有下列不道德：侵吞、强占业主共计资金索要、非法行贿建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主获取的利益或者报酬利用职务之之后拒绝物业服务企业免除物业服务费泄漏业主资料或者将业主资料用作与物业管理牵涉到的活动违法展开翻新、扩建、搭起、转变物业用于功能以及私自闲置共用部位、共用设施设备违背物业服务合约逼不缴纳物业服务费假造或者勾结他人假造业主的选票、投票表决票、书面委托书或者业主亲笔签名并未适当交给会计凭证、会计学账簿、财务会计报告等会计学资料，假造、变造、藏匿、蓄意封存会计学资料或者不按照规定获取会计学资料私自用于业主大会或者业主委员会印章其他伤害业主共同利益或未不顾一切遵守其职责的不道德“业主共计资金”怎么用业主共计资金还包括：依法利用共用部位、共用设施设备经营扣除收益，管理规约誓约或者业主大会要求由全体业主联合分摊缴纳的费用，不动产，其他合法收入。业主共计资金应该用作物业管理的下列开支：（一）除物业服务合约誓约由物业服务企业分担之外的其他服务于业主的费用，还包括但不仅限于共用部位、共用设施设备的修理水土保持和专项财产保险；（二）合约誓约利用共用部位、共用设施设备经营的管理成本、酬金；（三）业主大会、业主委员会的办公经费和业主委员会委员的补贴、业主委员会专职工作人员的薪酬；（四）对业主共计资金的审核费用；（五）依法应该交纳的税费；（六）业主联合要求用作物业管理的其他费用。

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